Comprendre les différentes stratégies d'investissement immobilier

Au Royaume-Uni, il existe différentes stratégies d'investissement. Chacune d'elles présentent des avantages et des inconvénients. Il est alors important de bien connaître ses objectifs d'investissement pour définir la meilleure stratégie à adopter.

Quelques critères sont à prendre en compte :

- La nature du retour sur investissement : Cashflow mensuel ou gain en capital

- Le montant des fonds disponibles

- Le risque

- La durée et la complexité du processus d'achat

Voici les 4 principales stratégies d'investissement :

#1 - Acheter pour louer (Buy to let)

Cette stratégie est recommandée pour les investisseurs qui souhaitent minimiser la prise de risque. Elle fonctionne sur un principe très simple :

Etape 1 : Trouver une propriété en dessous du prix du marché, à rénover et dans une zone attractive

Etape 2 : Effectuer des travaux et remettre la propriété au goût du jour pour augmenter sa valeur

Etape 3 : Mettre la propriété en location et bénéficier d'un cashflow mensuel grâce à un loyer qui couvre les dépenses

Les avantages de cette stratégie sont nombreux :

- Prix d'entrée relativement faible (selon certaines zones)

- Risque contrôlé et peu élevé

- Processus simple à effectuer

Cependant, avec cette stratégie, votre cashflow reste modeste. Cette stratégie est donc conseillée pour des investisseurs débutants qui souhaitent acquérir de l'expérience et bénéficier d'un cashflow tout en minimisant les risques.

#2 - Maison à occupants multiples (HMO - House of multiple occupancy)

Il s'agit tout simplement d'une colocation. Elle est basée sur le même principe que la stratégie #1 sauf qu'ici, vous n'accueillez pas une famille, mais différentes personnes ou couples. En effet, la propriété est structurée de manière différente. Chaque occupant dispose d'une chambre privée, mais partagent la cuisine, le séjour et parfois le(s) salle(s) d'eau/de bains.

Le second avantage est qu'en cas de départ d'un des locataires, la perte due au vide locatif ne sera pas aussi dure à gérer que pour un Buy to Let, car les autres membres de la colocation continueront à payer leurs loyers.

En revanche, certains critères sont à prendre en compte :

- L'emplacement : Cette stratégie n'est pas applicable partout. Il faut privilégier les zones à proximité d'écoles/universités, zones d'attractivité économique ou d'hôpitaux pour avoir une forte demande.

- Le coût et le temps de la gestion : Plus nombreux sont les locataires, plus le turn-over est important, et celui-ci génère du temps et des frais de gestion pour gérer les départs et arrivées.

#3 - Le logement social (en anglais : Social Housing)

Cette stratégie repose également sur le même principe que la stratégie n#1, mais avec quelques avantages supplémentaires :

- Pas de vide locatif : Pour les logements sociaux, il n'y a aucun risque de loyer impayé puisque le loyer est directement versé par le Council au propriétaire du bien. Que le bien soit occupé ou non.

- Une propriété retrouvée comme neuve : L'état initial dans lequel la propriété est laissée à un locataire à son arrivée, doit être exactement le même lorsque celui-ci quitte les lieux, c'est obligatoire. Cela oblige le locataire à entretenir la propriété et le tiens responsable des réparations sur d'éventuelles dégradations.

En revanche, toutes les propriétés ne peuvent pas être définies en tant que logement social car c'est le Council de chaque département qui définit les zones d'attribution.

#4 - Acheter pour revendre (Flip)

Cette stratégie est différente des autres car elle ne permet pas de bénéficier d'un cashflow. En revanche, elle permet d'acquérir un gain considérable en un temps record.

Elle fonctionne en plusieurs étapes :

Etape 1 : Trouver une propriété en dessous du prix du marché, à rénover et dans une zone attractive. Généralement, la propriété doit au moins être -20% en dessous du prix du marché pour que cela devienne intéressant.

Etape 2 : Effectuer des travaux et remettre la propriété à neuf pour augmenter sa valeur

Etape 3 : Mettre la propriété en vente et en tirer un bénéfice en capital

Le capital disponible peut alors être réinvesti dans d'autres propriétés.

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